Garanties et assurances

Les assurances ACT

Le contrat de construction
d’une maison individuelle (CCMI)

Le Contrat de Construction de Maison Individuelle a été créé afin de protéger les particuliers de certains constructeurs douteux. Le CCMI est le contrat le plus utilisé dans la construction de maison individuelle. Il est fortement recommandé d’en signer un afin d’obtenir les garanties encadrées par la réglementation française.

Ce contrat est obligatoire lorsque le terrain n’appartient pas au constructeur et que celui-ci est en charge de la réalisation d’un ou deux logements, destinés au même acquéreur. Véritable protection pour les maitres d’ouvrage, le CCMI offre des garanties de livraison, de prix et des délais.

1. Que prévoit la loi ?

Le CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, entre dans le cadre des dispositions des articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 pour le CCMI sans fourniture de plan) du Code de la construction et de l’habitation (CCH) telles qu’elles résultent de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, appelée plus communément « loi de 1990 ».

Toutes les dispositions légales relatives au CCMI sont d’ordre public (CCH, art. L. 230-1) c’est-à-dire qu’il ne peut y être dérogé contractuellement. Il répond également aux obligations de l’article L. 271-1 du CCH, tel qu’il résulte de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 (loi Neiertz, art. 20, Droit de rétractation), ainsi qu’à celles de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 (loi Scrivener, art. 17, Condition suspensive de l’obtention du ou des prêts pour le financement de la maison).
Le projet doit également être conforme aux règles du Code l’urbanisme.

2. Qui sont les signataires d’un CCMI ?

Il y a 4 intervenants à ce Contrat de Construction de Maison Individuelle

1. Le maître de l’ouvrage (le particulier)
2. La personne chargée de construire la maison : le constructeur
3. Le garant du constructeur de maison individuelle qui assure la finition de la maison en cas de faillite du constructeur. Il assure sa caution solidaire au maître d’ouvrage à compter de l’ouverture du chantier et jusqu’à sa réception sans réserve.
4. Le prêteur grâce auquel la maison est financée.

3. Comment est rédigé un CCMI ?

Un Contrat de Construction de Maison Individuelle est un contrat écrit qui doit être communiqué par recommandé avec accusé de réception.
Sauf si la signature a eu lieu devant un notaire, le maître de l’ouvrage dispose d’un délai de réflexion de sept jours ouvrant droit à une rétractation et donc le remboursement des sommes éventuellement versées au préalable.

La loi 1990 liste deux types de contrats : le contrat avec fourniture de plan et le contrat sans fourniture de plan.

Un CCMI en bonne et due forme doit mentionner chacun des éléments suivants :

La situation précise du terrain et sa superficie
La conformité du projet aux règles d’urbanisme et une copie du permis de construire
Un descriptif technique et une notice d’information
Le prix global et définitif de la construction
Les modalités de paiement et les indices de révision
La date d’ouverture du chantier
Les délais d’exécution du chantier
Les pénalités imputées en cas de retard de livraison. Elles sont au minimum équivalentes à 1/3000 du prix global, par jour de retard
La faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire accompagner par un spécialiste lors de la réception
La justification de la garantie de remboursement
Les clauses suspensives.

4. Quelles sont les conditions pour passer à
la signature du CCMI ?

Les conditions ci-dessous doivent être réalisées pour que le contrat de construction de maison individuelle puisse être signé :

Le maître d’ouvrage est propriétaire de son terrain ou a une promesse de vente sur un terrain
Les caractéristiques et plans de la maison sont définis
Permis de construire déposé
Demandes de prêt(s) effectuées
Assurance dommages ouvrage demandée
Garantie de livraison obtenue

5. Quelles sont les obligations contractuelles
des signataires d’un CCMI ?

Pour le maître de l’ouvrage
Effectuer les démarches préalables à la construction : dépôt permis de construire, demandes de financement
Payer les échéances prévues au constructeur via le déblocage par la banque
Réceptionner l’immeuble
Souscrire une assurance dommage-ouvrage.
Etre titulaire d’une garantie de livraison & éventuellement d’une garantie de remboursement si des paiements sont effectués avant la date d’ouverture du chantier
Réaliser la construction conformément aux plans, notices, etc
Livrer la construction dans le délai convenu et au prix définit dans le contrat.

Pour le garant
Désigner la personne qui achèvera les travaux en lieu et place du constructeur défaillant
Prendre en charge financièrement les coûts supplémentaires liés au retard de livraison ou à l’inexécution des travaux.

Pour le prêteur
Contrôler le contenu du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et l’existance de toutes les garanties
Obtenir de la part du constructeur l’attestation de garantie de livraison
Obtenir l’accord du maître de l’ouvrage pour chaque appel de fonds du constructeur avant de débloquer les fonds.

6. Quelles sont les modalités de paiements fixées
par le CCMI avant le chantier ?

Avant le démarrage du chantier, deux cas de figure se présentent pour les modalités de paiement.

Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l’ouverture du chantier :
5% du prix à la signature
5% à l’obtention du permis de construire
5% au début des travaux.

Si le constructeur n’est pas accrédité par un organisme financier, il peut exiger l’équivalent de 3% du prix global en dépôt de garantie, à verser sur un compte bloqué.

7. Quelles sont les modalités de paiements fixées
par le CCMI pendant le chantier ?

Une fois le chantier amorcé, les paiements doivent nécessairement être effectués selon l’échéancier suivant :

Si le constructeur bénéficie de la caution bancaire d’un établissement financier, il est en droit de demander trois versements avant l’ouverture du chantier :
15 % à l’ouverture, soit les 3 fois 5% mentionnés plus haut
25% à l’achèvement des fondations
40% à l'achèvement des murs
60 % à la mise hors d’eau (la pose du toit)
75 % à la mise hors d’air (la pose des fenêtres et des cloisons)
95% à l’achèvement des travaux d’aménagement, menuiserie et chauffage.

Les paiements ci-dessus sont des maximums demandés aux différents stades d'avancement.

8. Quelles sont les modalités de paiements fixées
par le CCMI à la fin du chantier ?

Le solde à régler représente les 5% restants du coût total de la construction.

Si le maître d’ouvrage n’est pas accompagné d’un professionnel, le solde sera versé sous 8 jours à compter de la réception du bâtiment. Durant ces 8 jours, le maître d’ouvrage peut dénoncer les vices apparents non signalés lors de la réception du bâtiment.

Si le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel, aucun vice apparent ne peut être signalé par la suite et le solde est à verser de suite.

En cas de réserves émises dans le procès-verbal : la somme de 5% est bloquée sur un compte en attendant que les travaux de levée de réserves soient effectués par le constructeur.

1.

La garantie de livraison
à prix et délais convenus

C’est une des dispositions principales de la loi votée en décembre 1990 renforçant la protection de l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les constructeurs de maisons individuelles depuis décembre 1991. Cette garantie est une sécurité absolue pour vous et vous apporte la certitude que votre maison sera construite dans le prix et délais convenus. L’organisme garant des Artisans Constructeurs Toulousains est H.C.C.

2.

La garantie
de parfait achèvement

Valable 1 an Les Artisans Constructeurs Toulousains s’engagent à réparer tous les défauts constatés pendant une année à compter de la réception des travaux.

3.

L’assurance
dommages-ouvrage

Valable 10 ans Cette assurance, appelée aussi assurance construction, vous assure pendant 10 ans pour les désordres portant atteintes aux éléments fondamentaux de la construction. Elle présente l’avantage de faire effectuer rapidement les travaux de réparation relatifs aux dommages subis dans le cadre de l’assurance décennale en dehors de toute recherche de responsabilité.
Les Artisans Constructeurs Toulousains sont assurés auprès de l’Auxiliaire.

4.

La garantie de bon fonctionnement
ou garantie biennale

Valable 2 ans Tous les équipements, non solidaires du gros œuvre ( ceux qu’on peut ôter ou remplacer sans nuire à la construction ), tels que les robinetteries, portes, fenêtres, carrelages, appareils sanitaires … bénéficient d’une garantie dite de bon fonctionnement pendant les 2 ans qui suivent la réception de votre construction.

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